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Der Grundstückkaufvertrag ist nur gültig, wenn er von einer Notarin oder einem Notar der zuständigen Bezirksschreiberei öffentlich beurkundet ist. Diese öffentliche Urkunde muss insbesondere über folgende Punkte Auskunft geben: Vertragsparteien, Grundstück, Kaufpreis, Regelung betr. Hypotheken, Abreden über Zahlungsmodalitäten, Zeitpunkt des Überganges des Liegenschaftsbesitzes.

1. Die Bezirksschreibereien als Dienstleistungszentren

Die Bezirksschreiberei ist ein Dienstleistungszentrum des Kantons Basel-Landschaft und führt das Grundbuch, das Erbschafts-, das Betreibungs- und Konkursamt sowie ein Notariat.

Die Notarinnen und Notare der Bezirksschreibereien erstellen notarielle Urkunden im sog. kleinen Notariat (z.B. Ehe- und Erbverträge, Testamente, gesellschaftsrechtliche Urkunden) und sind als einzige zuständig für grundbuchliche Urkunden.

Die Spezialistinnen und Spezialisten der Bezirksschreibereien stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.

2. Hinweise und wichtige Begriffe kurz erklärt

Öffentliche Urkunde

Sie stellt eine bestimmte, vom Gesetz zum Schutz der Vertragsparteien vorgeschriebene Vertragsform dar. Zum Schutz der Vertragsparteien muss zwingend eine Notarin oder ein Notar mitwirken.

Finanzierung

Wir empfehlen Ihnen, die Gespräche über Finanzierungsmöglichkeiten mit den in Frage kommenden Finanzinstituten (Bank, Private Geldgeber, Pensionskasse) frühzeitig zu führen. Sowohl diese Finanzinstitute als auch die zuständige Bezirksschreiberei benötigen eine gewisse Zeit für die Erstellung der erforderlichen Dokumente (Pfandvertrag/ Schuldbrief).

Schuldbrief

Beim Schuldbrief handelt es sich um ein Wertpapier (Namen- oder Inhaberpapier), das den Hypothekarkredit sicherstellt. Als Sicherheit (Pfand) dient das belastete Grundstück. Die Errichtung eines Schuldbriefes wird durch die Bank (Gläubigerin) beantragt.

Mit- oder Gesamteigentum

Das Schweizerische Zivilgesetzbuch unterscheidet zwei Arten von gemeinschaftlichem Eigentum:

-		Miteigentum: Miteigentumsanteile sind frei handel- und belehnbar. Sie können als selbständige Grundstücke im Grundbuch aufgenommen werden.
-		Gesamteigentum: Gesamteigentümer (z.B. Erbengemeinschaft) können nur gemeinsam handeln; die einzelnen Anteile zeigen nach aussen keine Wirkung und sind als solche nicht belehnbar.
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Zahl- und Treuhandstelle

Sie erleichtert die finanzielle Vertragsabwicklung indem sie z.B. die Zahlung des Kaufpreises überwacht und die auf Seite der Verkaufspartei anfallenden Gebühren und Steuern sicherstellt. Die Mitwirkung einer Zahl- und Treuhandstelle ist allenfalls kostenpflichtig!

Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen

Bund und Kantone setzen dem Eigentum im Interesse der Allgemeinheit gewisse Schranken. Es handelt sich dabei vor allem um Zonenbestimmungen, Bestimmungen über die Bau- und Strassenlinien, Bebauungsziffern usw.

Gesetzliche Pfandrechte

Für gewisse Abgaben und Steuern (Wasserzins der Gemeinde, Beurkundungs- und Grundbuchgebühren, Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer, Schenkungs- und Erbschaftssteuer, Geometerkosten) besteht das gesetzliche Pfandrecht. Sollten diese Abgaben und Steuern nicht bezahlt sein oder werden, haftet das Grundstück dafür, d.h. die Gläubigerin oder der Gläubiger kann die Verwertung des Grundstückes verlangen.

Bauhandwerkerpfandrechte

Informieren Sie sich beim Erwerb einer Neubaute rechtzeitig, ob die am Bau beteiligten Handwerker bezahlt sind und/oder ob im Grundbuch Bauhandwerkerpfandrechte eingetragen sind.

Gewährleistung

Bei Neubauten: Informieren Sie sich über das Bestehen von Bauhandwerkergarantien (SIA-Normen)!

Bei Altbauten: Informieren Sie sich über das Bestehen von Garantien und über die Funktionstüchtigkeit von Armaturen und Einrichtungen.

Die Vertragsparteien können über die Gewährleistung freie Vereinbarungen treffen. Nach Gesetz kann die Gewährleistung jedoch nicht ausgeschlosssen werden für von der Verkäuferschaft arglistig verschwiegene Mängel und Mängel, mit denen die Käuferschaft vernünftigerweise nicht rechnen musste.

Versicherungen

Gebäude und Grundstücke sind obligatorisch gegen Feuer und Elementarschäden bei der kantonalen Gebäudeversicherung versichert.

Jeder weitere Versicherungsschutz, ist Sache der Eigentümerschaft.

Kosten: Gebühren und Steuern

Die Gebühren im Zivilrecht werden seit 01. Januar 2010 nach Aufwand erhoben, wobei die gemittelten Beträge für einen Kaufvertrag in der Regel Fr. 970.-- und für den Pfandvertrag in der Regel Fr. 360.-- betragen. Die Grundbuchgebühr beträgt für den Kaufvertrag und den Pfandvertrag je Fr. 300.--.
Verweis auf die „Verordnung über die Gebühren im Zivilrecht" SGS 211.71.

Die Handänderungssteuer beträgt 1.25% des Kaufpreises pro Partei, wobei die Käuferschaft bei Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum und die Verkäuferschaft bei Verkauf und Wiederkauf von selbstgenutztem Wohneigentum von der Handänderungssteuer befreit ist.

Grundlage der Grundstückgewinnsteuer bildet die Differenz zwischen den ursprünglichen Erwerbskosten und dem Verkaufserlös abzüglich wertvermehrender Aufwendungen.

3. Was benötigt die Bezirksschreiberei von den Vertragsparteien?

Auftrag

Die Bezirksschreiberei wird tätig, sobald sie von den Vertragsparteien einen entsprechenden Auftrag erhalten hat. Dieser Auftrag soll mindestens über die wichtigsten Punkte des Vertragsinhaltes Auskunft geben.

Bei der Bezirksschreiberei können entsprechende Anmeldeformulare bezogen werden.

Mindestinhalt eines Kaufvertrags

Der Kaufvertrag muss mindestens folgende Vertragselemente enthalten:

-		Parteien: Sämtliche Personalien der Verkäufer- und der Käuferschaft (Name, Vorname, Geburtsdatum, Zivilstand, Heimatort, Wohnort)
-		Kaufobjekt: Gemeinde, Parzellen-Nr.
-		Eigentumsart: Angabe, ob das Grundstück zu Allein-, Mit- oder Gesamteigentum erworben wird.
-		Kaufpreis und Abwicklungsmodalitäten: Zahlungstermin, Zahlungsort, evtl. Zahl- und Treuhandstelle.
-		Antrag auf Errichtung eines Schuldbriefes: Dieser erfolgt durch die Bank.
-		Alle für die Vertragsparteien wichtigen Punkte: z.B. Gewährleistung, Einräumen von Rechten u.a.
-		Antrittsdatum: Datum des Überganges des Liegenschaftsbesitzes von der Verkäuferschaft auf die Käuferschaft (Übergang von Nutzen und Gefahr).

Informieren Sie sich über:

-		Dienstbarkeiten bei der Bezirksschreiberei / Grundbuchamt;
-		Eigentumsbeschränkungen bei der zuständigen Gemeinde;
-		Gesetzliche Pfandrechte bei der Bezirksschreiberei, Gemeinde, Steuerverwaltung und beim Geometer;
-		Weitere Fragen zum Vertragsentwurf beim zuständigen Notar oder der zuständigen Notarin.

4. Was erledigt die Bezirksschreiberei?

Vertragsentwurf

Die Bezirksschreiberei erstellt den Kaufvertragsentwurf gemäss Ihrem Auftrag. Wir machen Sie darauf aufmerksam, dass die Bearbeitungsfrist bei Vorliegen sämtlicher Unterlagen ca. 3 Wochen beträgt. Anschliessend erfolgt der Versand des Vertragsentwurfs zur Kontrolle und Ergänzung.

Bewilligungen

Die Bezirksschreiberei holt allfällig notwendige Bewilligungen ein (z.B. Subventionsrückerstattungen usw.). Bei Parzellenaufteilungen ist jedoch eine Mutationsbewilligung des Vermessungs- und Meliorationsamtes notwendig. Besprechen sie Ihr Vorhaben mit uns und dem zuständigen Geometerbüro.

Pfandvertrag

Im Auftrag des Finanzinstitutes errichtet die Bezirksschreiberei ausserdem Pfandverträge in öffentlicher Urkunde und lädt die Parteien zur Vertragsunterzeichnung ein.

Vertragsunterzeichnung

Wenn alle Fragen geklärt sind und der Inhalt des Kaufvertrages feststeht, lädt die Bezirksschreiberei die Parteien zur Vertragsunterzeichnung ein. Wir empfehlen Ihnen, den Termin für die öffentliche Beurkundung frühzeitig abzumachen.

Vertragsabschluss

Die öffentliche Beurkundung Ihres Vertrages geschieht auf der Bezirksschreiberei oder, falls durch Reiseunfähigkeit notwendig, bei Ihnen zu Hause.

Im Anschluss an den Vertragsabschluss

Im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung erledigt die Bezirksschreiberei:

-		Versand von beglaubigten Fotokopien der Originalurkunde
-		Grundbuchanmeldung und Grundbucheintragung
-		Anzeigen an Banken, Steuerverwaltung, Gemeinde, Gebäudeversicherung.

5. Welche Bezirksschreiberei ist für welche Gemeinde zuständig?

Vgl. Zu welcher Bezirksschreiberei gehört meine Gemeinde?

Für die Gemeinden Frenkendorf, Muttenz und Reinach ist für Kauf, Tausch und Schenkung von Liegenschaften jeweils auch ein/e Notar/in der Gemeinde zuständig!

Grundbuch- und Situationspläne sind beim Geometer zu beziehen.

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